Certificazione Energetica a Roma:
APE e Consulenza EPBD

L'Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio in tre casi principali. Nella compravendita o assegnazione di un immobile — anche quando si tratta di un bene del patrimonio pubblico o di un edificio storico — l'APE deve essere allegato all'atto: la sua assenza espone le parti a una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro. Nella locazione, ad esempio nella messa a reddito di una struttura ricettiva o di un immobile aziendale, l'APE deve essere consegnato al conduttore prima della sottoscrizione del contratto, pena una sanzione da 1.000 a 4.000 euro. Nella nuova costruzione o in una ristrutturazione importante, l'APE è invece un requisito necessario per ottenere il certificato di agibilità.

La Direttiva EPBD recast (Dir. 2024/1275/UE, detta anche 'Case Verdi') non impone una classe energetica minima al singolo proprietario. Nel testo definitivo approvato, gli obiettivi di miglioramento del parco residenziale esistente sono fissati come target medi nazionali — riduzione di almeno il 16% del consumo di energia primaria entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 — che ogni Stato membro deve raggiungere con le proprie misure di attuazione, non come scadenza di classe energetica per ogni immobile: gli obblighi rigidi previsti nella proposta iniziale del 2021 (classe E entro il 2030, classe D entro il 2033 per ogni edificio) non sono stati confermati. Resta invece confermato l'obbligo per le nuove costruzioni, che la Direttiva porta a un nuovo standard: l'edificio a emissioni zero (ZEB), che sostituisce il precedente NZEB — obbligatorio per le nuove costruzioni pubbliche dal 2028 e per tutte le nuove costruzioni dal 2030. Il termine per il recepimento italiano è scaduto il 29 maggio 2026 senza che il decreto di attuazione sia stato adottato: l'Italia, come altri Stati membri, è in ritardo. Anche in assenza di un obbligo individuale, la prestazione energetica resta un fattore di valore dell'immobile in un mercato sempre più attento alla classe energetica — un buon motivo per pianificare per tempo, non una scadenza di legge a cui adeguarsi.

L'APE ha una validità di 10 anni dalla data di rilascio, a condizione che non vengano eseguiti interventi che ne modificano la prestazione energetica. In caso di sostituzione dell'impianto termico, installazione di pannelli solari termici o fotovoltaici, coibentazione di pareti o copertura, o sostituzione degli infissi, l'attestato deve essere aggiornato entro i termini previsti dalla normativa regionale applicabile. Ogni APE deve inoltre essere depositato nel catasto energetico regionale competente: nel Lazio il deposito avviene tramite il portale APE-Lazio (gestito da ENEA per conto della Regione), i cui dati confluiscono nel sistema informativo nazionale SIAPE, anch'esso curato da ENEA.

Il miglioramento energetico di un immobile vincolato richiede un equilibrio tra prestazione energetica e tutela del bene: gli interventi più invasivi sull'involucro, come il cappotto esterno o la sostituzione integrale degli infissi storici, sono spesso incompatibili con il vincolo della Soprintendenza. Le soluzioni compatibili includono l'isolamento dall'interno con materiali a bassa invasività, la sostituzione degli impianti termici con sistemi ad alta efficienza (ad esempio pannelli radianti) e l'ottimizzazione degli infissi esistenti con vetrocamera compatibile. Una diagnosi energetica preliminare (UNI CEI EN 16247-2), condotta insieme alla valutazione dei vincoli conservativi, individua gli interventi che migliorano realmente la classe energetica senza compromettere l'autorizzazione della Soprintendenza.

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è un documento di classificazione: fotografa la prestazione energetica dell'edificio secondo una scala da A4 a G, con metodologia standardizzata (D.M. 26/06/2015). È richiesto per gli atti di compravendita e locazione. La diagnosi energetica è invece uno strumento di analisi approfondita: individua i flussi energetici dell'edificio, localizza i punti di dispersione, simula diversi scenari di intervento con stima dei costi e dei risparmi, e produce un piano degli interventi prioritari. La diagnosi segue la metodologia della norma UNI CEI EN 16247 (la parte 2 è specifica per gli edifici) ed è il punto di partenza per qualsiasi progetto serio di riqualificazione energetica.

Sì, con logiche diverse a seconda del profilo. Per una struttura ricettiva, l'impianto fotovoltaico riduce direttamente i costi operativi in un settore ad alto consumo elettrico continuo — climatizzazione, lavanderia, cucine — e il dimensionamento va tarato sui consumi reali della struttura, non su un modello standard residenziale. Per un family office o un investitore, un impianto di generazione di dimensioni medie (tipicamente sotto il Megawatt) è un'asset class a sé: rendimento atteso, tempi autorizzativi, connessione alla rete e vita utile dell'impianto vanno valutati con lo stesso rigore di un investimento immobiliare, non solo come intervento tecnico. Lo Studio ha progettato impianti fotovoltaici di taglie e destinazioni diverse — da coperture commerciali e capannoni produttivi a impianti di generazione di dimensioni medie — e può condurre la valutazione tecnico-economica preliminare in entrambi i casi.

Sì, in modo significativo e documentato. Lo studio della Banca d'Italia «L'impatto della classe energetica sui prezzi delle case» (Questioni di Economia e Finanza n. 818, 2023) stima per le abitazioni nelle classi energetiche più alte un prezzo superiore di circa il 25% rispetto a quelle nella classe più bassa, a parità di ogni altra caratteristica. Il differenziale varia molto da provincia a provincia ed è più marcato dove il clima è più rigido e il riscaldamento pesa di più sui costi di esercizio. L'effetto è destinato ad amplificarsi, per le ragioni normative descritte sopra. Migliorare la classe energetica è quindi un investimento con doppio ritorno: riduzione dei costi energetici nel breve periodo e tutela del valore patrimoniale nel lungo periodo. La Diagnosi Integrata dello Studio Carlo Cassarino affronta questa valutazione in modo integrato con la sicurezza strutturale.